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안녕하세요.

부산개인회생 법무법인 문정입니다.

“개인회생을 신청하면

집도 바로 경매로 넘어가나요?”

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“주택담보대출이 있는데도

개인회생 진행이 가능한 건가요?”

개인회생 상담 과정에서 많이 문의하시는 부분 중 하나가 바로 주택담보대출과 집 유지 문제입니다.

특히 이미 담보대출 이자를 연체하고 있는 상황이라면, 개인회생을 신청하더라도 집을 언제까지 유지할 수 있는지 걱정하시는 분들이 적지 않습니다.

개인회생에서는 일반 신용채무와 달리 주택담보대출은 ‘별제권’으로 취급되기 때문에 절차가 다르게 진행됩니다.

오늘은 부산개인회생변호사의 시각에서 개인회생 진행 시 주택담보대출이 어떻게 처리되는지, 집이 경매로 넘어가는 상황을 막을 방법은 없는지 구체적으로 설명드리겠습니다.

개인회생에서 주택담보대출은 어떻게 처리될까?

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주택담보대출은 담보권이 설정된 채권이기 때문에 개인회생 절차와 별도로 처리되는 경우가 많습니다.

이를 ‘별제권’이라고 부릅니다.

별제권은 담보권이 설정된 재산에 대해 채권자가 우선적으로 권리를 행사할 수 있는 권리를 의미합니다.

대표적으로 저당권, 질권, 전세권 등이 여기에 포함됩니다.

즉, 개인회생을 진행하더라도 주택담보대출은 계속 상환해야 하며, 연체가 발생할 경우 담보권자는 경매를 진행할 수 있습니다.

문제는 현실적으로 개인회생 변제금과 담보대출 이자를 동시에 부담하는 것이 쉽지 않다는 점입니다.

개인회생 신청 후 집에는 언제까지 거주할 수 있을까?

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개인회생을 신청하는 경우 대부분 금지명령·중지명령을 함께 신청하게 됩니다.

금지명령 및 중지명령이 인용되면 ​채권자는 일정 기간 강제집행이나 경매 절차를 진행할 수 없게 됩니다.

특히 개인회생 절차상 ​개시결정 이전 또는 인가결정 이전 단계에서는 강제집행이 제한되는데요.

따라서 주택담보대출 이자를 연체하더라도 개인회생 진행 초기에는 경매로 이어지지 않을 수 있습니다.

여기서 중요한 점은 인가결정 이후에는 상황이 달라질 수 있다는 점입니다.

인가결정 이후에는 담보권자가 다시 담보권 실행 절차를 진행할 수 있기 때문에, 경매를 속행할 수 있습니다.

실무상 개인회생 신청부터 인가결정까지는 약 6개월 정도 소요되는 편이며, 이후 경매 개시부터 낙찰까지도 추가 시간이 필요합니다.

따라서 전체적으로 보았을 때는 개인회생 신청 이후 약 1년~1년 6개월 정도 거주가 가능할 수 있으나, 사건마다 차이가 있기 때문에 정확한 기간은 상황에 따라 달라질 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다.

집이 경매로 넘어가는 것을 막을 방법은 없을까?

1. 담보권자와 사전 협의를 진행하는 방법

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개인회생을 신청했다고 해서 바로 경매가 진행되는 것은 아닙니다.

실제로 경매 진행 여부는 담보권자의 판단에 따라 달라지므로, 개인회생 신청 전 채권자와 협의를 통해 만기 연장이나 이자 조정 등을 논의하게 됩니다.

다만 현실적으로는 일부 이자 납부 또는 분할 상환 조건이 함께 요구되는 경우가 많은데요.

이에 개인회생 변제금과 별도로 담보대출 이자까지 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있기 때문에, 실제 유지 가능성은 신중하게 검토해야 합니다.

2. 주택담보대출 채무재조정 프로그램을 활용하는 방법

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일정 요건을 충족하는 경우에는 신용회복위원회의 주택담보대출 채무조정 프로그램을 활용할 수도 있습니다.

이는 부산회생법원과 신용회복위원회가 연계하여 운영하는 제도로, 개인회생 절차와 별도로 주택담보대출 채무를 조정받을 수 있습니다.

쉽게 말하면 신용대출 등 일반 채무는 개인회생으로 조정하고, ​주택담보대출은 별도의 채무조정 프로그램으로 관리하는 방식입니다.

다만 신청을 위해서는 일정 요건을 충족해야 하며, 대표적인 신청 요건은 다음과 같습니다.

• 담보대출 연체 기간이 30일을 초과할 것

• 담보주택 시세가 6억 원 이하일 것

• 채무자 본인 단독소유 및 실거주 주택일 것

• 부부합산 연소득이 7천만 원 이하일 것

특히 공동명의 주택은 제한될 수 있으므로 사전에 요건을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

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개인회생을 신청하더라도 주택담보대출은 별제권으로 취급되기 때문에 일반 채무와 동일하게 처리되지 않습니다.

따라서 담보대출 연체 상황이나 소득 상태에 따라 집 유지 가능 여부가 달라질 수 있습니다.

특히 개인회생 변제금과 담보대출 상환을 동시에 감당할 수 있는지 현실적으로 검토하는 과정이 중요합니다.

부산개인회생 법무법인 문정은 주택담보대출이 포함된 개인회생 사건에 대해서도 실무 경험을 바탕으로 구체적인 대응 방향을 안내해드리고 있습니다.

개인회생 절차를 안정적으로 진행하면서 주택 유지까지 고려하고 싶으시다면 부산개인회생변호사와 상담을 통해 현재 상황에 맞는 해결 방향을 확인해보시기 바랍니다.

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