안녕하세요.

법무법인 문정입니다.

본인 명의의 아파트나 주택을 소유하고 있지만, 신용대출과 카드대금 등 다른 채무가 늘어나 개인회생을 고민하는 분들이 있습니다.

특히 가족이 함께 거주하는 집이라면 채무를 정리하는 과정에서 주택까지 잃게 되는 것은 아닌지 걱정될 수 있습니다.

주택담보대출이 있더라도 개인회생 신청은 가능합니다.

다만 담보권자의 권리는 일반 신용채권과 다르게 취급되므로 주택을 유지하기 위한 별도의 검토가 필요합니다.

오늘은 주택담보대출의 별제권과 경매 가능성, 집을 유지하기 위해 확인해야 할 사항을 살펴보겠습니다.

주택담보대출이 있어도 개인회생을 신청할 수 있으며, 일정한 조건을 충족한다면 집을 유지하면서 절차를 진행할 가능성도 있습니다.

개인회생은 주택을 소유하고 있다는 이유만으로 신청자격이 제한되는 제도가 아닙니다.

다만 주택담보대출과 신용대출은 채권자의 권리와 변제 방식에 차이가 있습니다.

주택담보대출은 부동산에 근저당권 등이 설정되어 있어 담보권자가 해당 주택에 대한 권리를 행사할 수 있습니다.

따라서 개인회생 신청만으로 주택담보대출이 감면되거나 담보권이 소멸하는 것은 아닙니다.

집을 유지하려면 담보대출 상환을 계속할 수 있는지, 담보권자와 협의가 가능한지 등을 확인해야 합니다.

특히 개인회생 변제금과 주택담보대출 원리금을 동시에 부담할 수 있는지가 중요한 판단 요소입니다.

개인회생에서 별제권이란 담보권자가 일반적인 개인회생 변제절차와 별도로 담보재산에 대한 권리를 행사할 수 있는 권리를 의미합니다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조는 개인회생절차에서 별제권에 관한 규정을 준용하도록 정하고 있습니다.

이에 따라 주택에 근저당권을 설정한 금융기관은 원칙적으로 개인회생절차와 별도로 담보권을 행사할 수 있습니다.

예를 들어 카드대금과 신용대출은 개인회생 변제계획에 따라 조정될 수 있지만, 주택담보대출은 별도로 상환해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.

또한 담보권 실행으로 회수하지 못할 것으로 예상되는 채권액은 개인회생채권으로 구분하여 처리할 수 있습니다.

따라서 담보대출 전체가 일반 신용채무처럼 동일하게 조정되는 것은 아니라는 점을 이해해야 합니다.

주택담보대출을 연체하면 개인회생 진행 중에도 담보권 실행에 따른 경매 위험이 발생할 수 있습니다.

다만 개인회생의 진행 단계에 따라 경매 가능 여부가 달라집니다.

채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제600조 제2항에 따르면 개인회생 개시결정이 내려지면 담보권 실행을 위한 경매는 원칙적으로 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 도래하는 날까지 중지되거나 금지됩니다.

그러나 변제계획이 인가된 이후에는 담보권자가 다시 경매절차를 진행할 수 있습니다.

따라서 일시적으로 경매가 중단되더라도 주택 유지가 확정되는 것은 아닙니다.

특히 담보대출 원리금이 연체된 상태라면 금융기관에 연체금액과 기한이익 상실 여부 등을 확인해야 합니다.

집을 유지하려면 담보권자와 상환조건에 관한 협의가 가능한지도 함께 검토할 필요가 있습니다.

개인회생에서 집을 유지하려면 주택의 실제 가치와 담보채무를 확인하여 재산의 청산가치를 산정해야 합니다.

개인회생에는 채권자가 파산절차에서 배당받을 수 있는 금액 이상을 변제하도록 하는 청산가치 보장의 원칙이 적용됩니다.

따라서 주택의 가치가 담보채무보다 높다면 그 차액이 변제계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어 다음과 같은 상황을 생각해 볼 수 있습니다.

※ 실제 청산가치는 선순위 권리, 처분비용, 재산평가 방식 등을 고려하여 달라질 수 있습니다.

주택의 순가치가 높을수록 개인회생에서 요구되는 총변제액이 증가할 가능성이 있습니다.

따라서 단순히 매달 담보대출을 상환할 수 있는지만 확인하는 것으로는 충분하지 않습니다.

주택의 청산가치와 실제 소득을 함께 검토하여 개인회생 변제계획을 이행할 수 있는지 판단해야 합니다.

주택담보대출이 있는 개인회생 사건에서는 담보권 관계와 주택의 가치, 향후 대출 상환 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

특히 집을 유지하려는 목적이 있다면 신청 전부터 구체적인 자금계획을 확인할 필요가 있습니다.

변호사는 사건에 따라 다음과 같은 사항을 검토할 수 있습니다.

특히 이미 경매가 진행 중이라면 경매 단계와 법원의 중지명령 또는 개시결정에 따른 영향을 확인해야 합니다.

담보권자와의 협의가 필요한 경우에도 실제 상환 가능한 금액을 기준으로 검토하는 것이 중요합니다.

변호사의 조력은 개인회생 신청자격을 확인하는 것에서 나아가 주택 유지 가능성과 변제계획의 실현 가능성을 함께 판단하는 데 의미가 있습니다.

A. 담보대출의 상환조건과 금융기관의 처리 기준에 따라 계속 상환할 수 있는지 확인해야 합니다.

개인회생 신청 이후 대출 관리 방식이나 자동이체가 변경될 수 있으므로 금융기관에 상환방법을 확인하는 것이 좋습니다.

A. 공동명의 주택이라면 원칙적으로 채무자 본인의 지분이 재산평가 대상이 됩니다.

다만 담보권 설정 범위와 지분가치, 공동소유 관계 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

A. 담보채무가 주택의 가치보다 많다면 해당 주택의 순가치가 낮게 평가될 수 있습니다.

다만 개인회생 변제금은 전체 소득과 재산, 인정 생계비 등을 고려하므로 주택의 순가치만으로 결정되지는 않습니다.

A. 대환대출 자체가 일률적으로 금지되는 것은 아니지만, 신청 전 재산과 채무 변동을 신중하게 검토해야 합니다.

대환 과정에서 발생한 신규 채무와 담보권 설정, 자금 사용 내역 등이 개인회생 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.

A. 경매대금으로 담보채무를 모두 갚지 못했다면 부족한 금액은 개인회생채권으로 처리될 수 있습니다.​

다만 기존 채권자목록과 변제계획에 어떻게 반영되어 있는지 확인해야 하며, 필요하면 변제계획 변경 등을 검토해야 합니다.

주택담보대출이 있더라도 개인회생 신청은 가능하지만, 담보권자의 별제권 행사와 주택의 청산가치, 대출 상환 가능성에 따라 집 유지 여부가 달라질 수 있습니다.

특히 변제계획 인가 이후에는 담보권자가 경매를 진행할 수 있으므로 개인회생 신청만으로 주택이 보호되는 것은 아닙니다.

따라서 집을 유지하고 싶다면 ​담보대출 상환조건과 예상 변제금을 함께 확인하고, 현재 소득으로 두 가지 부담을 감당할 수 있는지 검토하는 것이 중요합니다.

법무법인 문정은 주택담보대출이 있는 상태에서 개인회생을 고민하는 분들이 주택의 권리관계와 채무 상황을 파악하고, 집 유지 가능성과 법률적으로 적절한 대응 방향을 검토할 수 있도록 상담을 진행하고 있습니다.

개인회생으로 채무를 정리하면서 가족이 거주하는 집을 유지하고 싶다면, 주택 등기부등본과 담보대출 내역, 소득 관련 자료를 바탕으로 법률상담을 받아보시기 바랍니다.