안녕하세요.

부산도산변호사 법무법인 문정입니다.

“집주인이 개인회생을
신청했다는데,
전세보증금은 어떻게 되는 건가요?”

집주인이 개인회생·파산 등 도산절차에 들어가면 세입자 입장에서는 보증금 회수 가능성, 퇴거 시기, 임차권 유지 문제가 현실적인 걱정으로 이어질 수 밖에 없는데요.

오늘은 부산도산변호사의 시각에서 집주인이 개인회생을 신청한 경우 세입자가 반드시 확인해야 할 대응방법을 정리해드리겠습니다.

집주인이 개인회생 신청 시 세입자에게 미치는 영향

집주인이 개인회생을 신청하면 임대주택은 회생재단에 편입되고, 전세보증금 반환채권 역시 회생채권 또는 별제권부 채권으로 회생절차에 들어가게 됩니다.

이때 전입신고·확정일자를 갖춘 임차인은 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권을 바탕으로 근저당권자에 준하는 지위를 인정받는데요.

이에 다른 일반채권자보다 우선적으로 보호받을 수 있고, 별제권자 또는 별제권에 준하는 채권자로 취급해 배당을 받을 수 있습니다.

전세보증금 반환채권 포함 여부

대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은 별제권자로서, 집주인이 개인회생 절차를 통해 면책 결정을 받는다고 해도 전세보증금에는 면책 효력이 미치지 않습니다.

즉, 임차주택이 경매가 되어도 임차인의 보증금은 대항력으로 보호받을 수 있으며, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하기 때문에 대항력 있는 임차인에게 주택 인도를 요구하지 못하고 임차인의 보증금을 반환해야 할 의무가 있는데요.

다만, 임대인의 회생절차가 개시결정을 받으면 인가결정 전까지는 해당 주택에 대한 근저당권자·임차인·우선변제권이 있는 주택임차인은 담보권을 행사할 수 없고, 인가결정 후에 다시 행사할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

세입자가 꼭 확인해야 할 대응법

집주인의 개인회생 신청 사실을 알게 된다면 본인이 대항력을 갖추고 있는지, 확정일자가 1순위인지 확인을 해야 합니다.

그 후 집주인에게 전세계약 만료 2개월전까지 내용증명을 통해 해지통보를 해야 합니다.

만약 만기일까지 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령신청·보증금반환청구소송·강제집행 등의 법적 조치를 취할 수 있는데요.

임차권등기명령은 임대차계약 만료 후 신청할 수 있으며, 개인회생인가 이후에도 신청할 수 있습니다.

특히 개인회생절차에서 임차인이 직접 임대차보증금반환채권을 가지고 경매를 신청할 수는 없으나, 다른 이유로 경매가 개시될 때 여기에 참가하여 배당을 받아야 합니다.

경매가 진행되면 임차인은 면책결정의 영향을 받지 않으며, 경매대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다.

집주인이 개인회생을 신청한다고 해서 세입자의 전세보증금 반환청구권이 사라지는 것은 아닙니다.

오히려 전입신고·확정일자·임차권등기 등을 갖춘 임차인은 회생절차 안에서도 보호를 받을 수 있기 때문에, 전세보증금이 위험하다고 느껴진다면 부산도산변호사의 조력을 받아 대응 전략을 세우시길 권해드립니다.

부산도산변호사 법무법인 문정은 3인의 도산변호사와 신용관리사가 하나의 팀으로 움직여 해결책을 제시합니다.

더 궁금하신 사항이 있으시거나, 관련 문제로 어려움을 겪고 계시는 분은 문정으로 연락주시면 성심껏 답변드리겠습니다.