안녕하세요.

부산개인회생전문 법무법인 문정입니다.

“부동산이 있으면
다 처분해야 하나요?”

개인회생 절차에서 까다로운 심사 요소 중 하나가 바로 청산가치입니다.

특히 부동산이 포함된 경우, 단순히 채무자의 소득만이 아니라 보유 재산의 실제 가치가 법원의 판단 기준이 되기 때문인데요.

오늘은 부산개인회생전문 법무법인 문정에서 부동산 청산가치 산정 기준과 법원이 이를 어떻게 평가하는지를 구체적으로 설명드리겠습니다.

청산가치의 의미와 산정 목적

청산가치란, 채무자가 파산할 경우 보유 중인 재산을 모두 처분(매각)했을 때 채권자들이 받을 수 있는 최소한의 금액을 의미합니다.

개인회생에서는 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제581조에 따라 청산가치 보장 원칙이 적용됩니다.

즉, 채무자는 파산 시 청산가치 이상을 변제해야 법원으로부터 회생 인가결정을 받을 수 있습니다.

부동산 포함 시 평가 기준

청산가치를 산정할 때, 부동산은 자산으로 포함되며, 다음과 같은 자산이 모두 평가 대상입니다.

아파트, 단독주택, 연립·빌라, 오피스텔

토지, 농지, 임야, 상가 등 부동산 일체

채무자는 재산목록에 모든 부동산을 누락 없이 기재해야 하며, 이 과정에서 은닉이나 누락이 확인될 경우 면책 불허가 사유로 이어질 수 있습니다.

법원은 부동산의 실제 매각 시 받을 수 있는 금액, 즉 현실적 시장가치(시가)를 기준으로 채권자들이 배당받을 수 있는 금액을 산정합니다.

청산가치 산정 시 활용되는 자료

청산가치 산정 시 활용되는 주요 자료는 다음과 같습니다.

KB부동산 시세

국토교통부 실거래가 공개시스템

보험개발원 시세자료 또는 감정평가서(필요 시)

단, 거래사례가 부족한 지방 토지나 미등기 부동산의 경우 공시지가의 130% 수준을 시가로 환산하는 것이 일반적입니다.

청산가치가 높을 때 인가가 어려운 이유

청산가치가 높다는 것은 채무자가 ‘현금화 가능한 자산’을 많이 보유하고 있다는 의미입니다.

법원은 “회생절차는 재산 은닉을 통한 감면이 아니라, 정당한 절차 내에서 채권자에게 최소한의 이익을 보장하는 제도”라는 원칙하에 총 변제금이 청산가치 이상이어야 인가를 내립니다.

즉, 청산가치가 높으면 그만큼 변제금이 많아져 매월 부담이 과중해지고, 결국 인가가 어려워질 수 있습니다.

이 경우 법원은 다음과 같이 대응합니다.

변제계획 조정 또는 조건부 인가(재산 처분 전제)

일부 재산을 매각해 청산가치를 충족시키는 방식

※ 변제계획 총액 < 청산가치일 경우 → 인가 불허

부동산이 있다고 해서 개인회생이 불가능한 것은 아닙니다.

하지만 법원은 청산가치 산정 결과를 통해 채무자가 최소한의 재산을 얼마나 변제할 수 있는지를 엄격히 심사합니다.

따라서 부동산을 보유하고 계신다면, 부산개인회생전문 변호사의 조력을 받아 청산가치 산정 과정에서의 객관적 근거 확보와 검토가 필요합니다.

부산개인회생전문 법무법인 문정은 3인의 도산변호사와 신용관리사가 하나의 팀으로 움직여 해결책을 제시합니다.

더 궁금하신 사항이 있으시거나, 관련 문제로 어려움을 겪고 계시는 분은 문정으로 연락주시면 성심껏 답변드리겠습니다.