안녕하세요.

울산남구개인회생변호사 법무법인 문정입니다.

“집이 있으면
개인회생을 신청할 수 없나요?”
“전세보증금도
개인회생 재산으로 잡히나요?”

개인회생을 준비하면서 많은 분들이 어려워하는 부분 중 하나가 바로 부동산 청산가치입니다.

아파트나 빌라, 토지 등을 보유하고 있거나 전세보증금과 같은 재산이 있다면 해당 재산의 가치가 개인회생 변제계획에 영향을 미칠 수 있기 때문인데요.

특히 부동산은 시세뿐만 아니라 담보대출과 임차보증금, 공동명의 여부 등 여러 요소를 함께 확인해야 실제 재산가치를 파악할 수 있습니다.

오늘은 개인회생에서 부동산 청산가치란 무엇인지, 어떻게 계산하는지와 주택을 보유한 상태에서도 개인회생이 가능한지 알아보겠습니다.

개인회생 부동산 청산가치란?

개인회생에서 말하는 청산가치는 쉽게 말해 현재 보유하고 있는 재산을 청산했을 때 채권자들에게 배당할 수 있는 가치를 의미합니다.

개인회생은 파산과 달리 재산을 반드시 처분하는 절차가 아니라, 일정한 소득을 바탕으로 변제계획을 수행하면서 채무를 조정하는 제도입니다.

다만 개인회생에서도 채권자의 이익을 보호하기 위해 변제계획을 세울 때 채무자의 청산가치를 함께 확인하게 됩니다.

이를 흔히 청산가치 보장의 원칙이라고 하며, 개인회생 변제계획은 원칙적으로 채권자들이 파산절차에서 받을 수 있는 금액보다 불리하지 않도록 작성되어야 합니다.

따라서 아파트나 빌라, 오피스텔, 토지, 상가 등 부동산을 가지고 있다면 해당 부동산의 실제 재산가치가 얼마인지 정확하게 산정하는 과정이 중요합니다.

부동산 청산가치는 어떻게 계산될까?

부동산을 보유하고 있다고 해서 집값 전체가 그대로 청산가치에 반영되는 것은 아닙니다.

일반적으로는 부동산의 현재 가치에서 담보권 등 관련 권리관계를 확인하여 실제 채무자에게 남는 순재산가치를 산정하게 됩니다.

예를 들어 시세가 3억 원인 주택이라고 하더라도 담보채무와 선순위 권리 등이 존재한다면 이를 고려하여 실제 청산가치를 판단하게 됩니다.

따라서 부동산 청산가치는 해당 부동산에 설정되어 있는 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

청산가치를 산정하려면 먼저 현재 부동산의 가치를 확인해야 합니다.

아파트처럼 비교적 시세 확인이 쉬운 부동산이라면 KB부동산 시세나 실제 거래내역 등 객관적인 시세자료를 활용할 수 있습니다.

반면 빌라나 단독주택, 토지처럼 거래사례가 많지 않은 부동산은 실거래가와 공시가격, 감정평가자료 등 여러 자료를 통해 가치를 확인해야 할 수 있습니다.

따라서 공시가격만을 보고 개인회생 재산가치를 예상하기보다는 실제 처분가치를 확인할 수 있는 자료를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

부동산에 주택담보대출 등 담보채무가 있다면 해당 내용도 청산가치를 계산할 때 확인하게 됩니다.

이때 등기부등본에 표시된 채권최고액과 실제 남아 있는 대출금은 서로 다를 수 있으므로 현재 피담보채무가 얼마인지 확인해야 합니다.

예를 들어 부동산의 시세가 4억 원이고 실제 담보채무가 3억 원이라면 단순 시세 4억 원 전체가 채무자의 순재산가치가 되는 것은 아닙니다.

다만 구체적인 청산가치는 담보권의 순위와 채무액 등 개별 권리관계를 함께 확인하여 산정해야 합니다.

본인이 소유하고 있는 부동산에 임차인이 있다면 임차보증금도 확인해야 합니다.

임차인의 대항력과 우선변제권, 권리의 순위 등에 따라 부동산이 실제로 환가될 경우 배당관계가 달라질 수 있기 때문입니다.

따라서 임차인이 있다는 이유만으로 보증금 전액을 일률적으로 부동산 시세에서 제외하기보다 임대차계약과 전입일자, 확정일자 등 실제 권리관계를 확인하여 판단해야 합니다.

배우자나 가족과 공동명의로 부동산을 소유하고 있다면 기본적으로 신청인이 보유하고 있는 지분의 가치를 확인하게 됩니다.

예를 들어 부부가 각각 2분의 1 지분으로 주택을 소유하고 있다면 신청인 명의의 지분을 중심으로 재산가치를 산정하게 됩니다.

다만 명의와 실제 소유관계가 다른 특별한 사정이 있다면 취득자금이나 재산 형성과정 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

전세보증금도 부동산 청산가치에 포함될까?

본인 소유의 주택이 없더라도 전세나 월세로 거주하면서 임대인에게 보증금을 지급했다면 임차보증금반환채권 역시 개인회생에서 확인하는 재산에 해당합니다.

다만 보증금 전액이 반드시 그대로 청산가치에 반영되는 것은 아닙니다.

주거용 임차보증금은 일정한 요건을 충족하는 경우 면제재산으로 인정받을 수 있는 범위가 있는지 함께 확인해야 합니다.

또한 전세사기나 임대인의 재정상태 등으로 보증금 전액을 실제로 돌려받기 어려운 상황이라면 임차보증금반환채권의 실제 회수 가능성에 관한 자료도 함께 검토할 필요가 있습니다.

따라서 임차보증금이 있다면 보증금 액수만 확인하기보다 임대차계약과 주택의 권리관계, 반환 가능성 등을 함께 살펴봐야 합니다.

부동산 청산가치가 높으면 개인회생이 불가능할까?

부동산을 보유하고 있거나 청산가치가 높다는 이유만으로 개인회생이 불가능한 것은 아닙니다.

개인회생에서는 채무자의 전체 채무와 재산, 소득 및 변제 가능성 등을 종합적으로 살펴보게 됩니다.

다만 청산가치가 높으면 변제기간 동안 납부해야 하는 총 변제금에도 영향을 미칠 수 있습니다.

예를 들어 소득을 기준으로 산정한 변제금 총액보다 보유재산의 청산가치가 더 높다면 청산가치 보장의 원칙을 충족할 수 있도록 변제계획을 작성해야 합니다.

따라서 부동산을 보유하고 있는 경우에는 신청 전에 현재 부동산의 순재산가치와 이를 반영했을 때 실제 변제가 가능한지를 함께 확인하는 것이 중요합니다.

주택을 처분하지 않고 개인회생을 진행할 수 있을까?

개인회생은 파산처럼 보유재산을 반드시 처분해야 하는 절차는 아니기 때문에 주택을 보유한 상태에서도 개인회생을 진행할 수 있습니다.

다만 주택을 계속 보유하려면 크게 두 가지를 살펴봐야 합니다.

주택의 순재산가치가 높다면 그만큼 변제계획에서 충족해야 하는 청산가치도 높아질 수 있습니다.

따라서 현재 소득으로 청산가치 이상의 변제계획을 실제로 수행할 수 있는지 확인해야 합니다.

개인회생을 신청했다고 해서 주택에 설정된 근저당권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

채무자회생법은 개인회생절차에서도 담보권자의 별제권을 인정하고 있으므로, 담보권자는 일정한 경우 개인회생절차와 별도로 담보권을 실행할 수 있습니다.

따라서 주택담보대출이 있는 경우에는 개인회생 신청 이후에도 담보대출을 정상적으로 유지할 수 있는지, 금융기관이 담보권을 실행할 가능성이 있는지 등을 확인할 필요가 있습니다.

즉, 개인회생에서 주택을 재산으로 유지할 수 있다는 것과 실제로 담보권자의 경매를 피하면서 주택을 계속 보유할 수 있다는 것은 구분해서 살펴봐야 합니다.

부동산 청산가치 관련 Q&A

Q. 배우자 명의의 아파트도 제 청산가치에 포함되나요?

A. 배우자 명의라는 이유만으로 해당 부동산 전체가 신청인의 재산으로 자동 산정되는 것은 아닙니다.

다만 신청인의 자금이 부동산 취득에 투입되었거나 명의와 실제 소유관계가 다르다고 볼 만한 사정이 있다면 재산 형성과정과 자금 흐름 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

따라서 배우자 명의의 부동산이 있다면 명의만을 기준으로 판단하기보다 구체적인 재산관계를 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 주택담보대출이 있으면 대출금 전액을 집값에서 빼나요?

A. 단순히 등기부등본의 채권최고액을 그대로 공제하는 방식으로 계산해서는 안 됩니다.

실제 피담보채무와 담보권의 순위, 부동산의 현재 가치 등을 확인하여 실질적인 순재산가치를 산정해야 합니다.

Q. 공동명의 아파트라면 전체 시세가 제 재산으로 잡히나요?

A. 공동명의라면 기본적으로 신청인이 소유하고 있는 지분의 가치를 확인합니다.

따라서 공동명의 부동산의 전체 시세가 곧바로 신청인 한 사람의 재산가치가 되는 것은 아닙니다.