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안녕하세요.

부산개인회생변호사 법무법인 문정입니다.

“자가를 보유하고 있어도

개인회생을 신청할 수 있나요?”

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“집에 담보대출이 남아 있다면

부동산 가액을 어떻게 계산하나요?”

개인회생을 신청하면서 본인 명의의 아파트나 주택 등 부동산을 보유하고 있다면 반드시 확인해야 하는 것이 부동산의 재산가치와 청산가치입니다.

개인회생에서는 채무자가 보유한 재산의 가치 이상을 변제해야 한다는 청산가치 보장의 원칙이 적용되기 때문에 부동산을 얼마로 평가하는지에 따라 전체 변제금에도 영향을 줄 수 있습니다.

특히 부동산은 금융재산과 달리 평가방법에 따라 금액에 차이가 발생할 수 있어 신청 당시 객관적인 자료를 토대로 적정한 시세를 확인하는 것이 중요한데요.

오늘은 개인회생에서 자가 부동산의 시세가 어떻게 반영되는지와 담보대출이 있는 경우의 계산방법, 부동산 시세를 확인하는 방법을 알아보겠습니다.

개인회생에서 자가 부동산은 어떻게 청산가치에 반영될까?

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개인회생을 신청하는 채무자가 본인 명의의 부동산을 보유하고 있다면 해당 부동산도 재산목록에 포함해야 합니다.

이때 단순히 부동산을 취득했을 당시의 가격이나 채무자가 임의로 예상한 금액을 기재하는 것이 아니라 개인회생 신청 당시의 객관적인 시가를 확인하여 재산가액을 산정하는 것이 중요합니다.

예를 들어 과거에 3억 원에 구입한 아파트라고 하더라도 개인회생을 신청할 당시 객관적인 시세가 4억 원이라면 과거 매입가격이 아닌 현재 확인되는 시세를 기준으로 재산가치를 검토하게 됩니다.

개인회생에서는 채무자가 보유한 재산을 처분했을 때 채권자들에게 배당할 수 있는 가치를 기준으로 청산가치를 살펴보기 때문에 부동산 평가금액이 높아지면 변제계획에도 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서 자가를 보유하고 있다고 해서 개인회생 신청 자체가 불가능한 것은 아니지만, 부동산의 순재산가치가 어느 정도인지 먼저 계산해볼 필요가 있습니다.

배우자 명의 부동산도 채무자의 재산에 포함될까?

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배우자 명의로 부동산이 있다는 이유만으로 그 부동산 가액의 절반을 일률적으로 채무자의 재산에 포함한다고 단정하기는 어렵습니다.

부부별산제에 따라 배우자 명의의 재산은 원칙적으로 배우자의 재산으로 보기 때문입니다.

다만 실제 취득자금의 출처나 채무자의 기여 정도, 명의신탁 여부 등 구체적인 사정에 따라 채무자의 재산으로 볼 부분이 있는지가 문제가 될 수 있습니다.

반대로 채무자와 배우자가 부동산을 공동명의로 소유하고 있다면 채무자가 실제로 보유하고 있는 지분을 기준으로 재산가치를 산정하게 됩니다.

예를 들어 채무자가 50%의 지분을 가지고 있다면 해당 부동산 전체가 아니라 채무자의 지분에 해당하는 재산가치를 중심으로 살펴보게 됩니다.

따라서 배우자 명의 또는 공동명의 부동산이 있다면 단순히 일정 비율을 적용하기보다 ​실제 소유관계와 취득 경위, 채무자의 지분 등을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

근저당권이 있다면 부동산 가치는 어떻게 계산할까?

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자가를 보유하고 있다고 하더라도 주택담보대출 등으로 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다.

이러한 경우에는 부동산의 전체 시세가 그대로 채무자의 순재산가치가 되는 것은 아닙니다.

기본적인 구조는 다음과 같이 이해할 수 있습니다.

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예를 들어 신청 당시 주택 시세가 4억 원이고 해당 부동산으로 담보되는 채무가 2억 5천만 원 상당이라면 단순 계산상 남는 가치는 약 1억 5천만 원입니다.

다만 실제 청산가치를 산정할 때는 담보권의 내용과 피담보채무액, 선순위 권리, 부동산의 지분관계 등 개별적인 요소를 함께 확인해야 합니다.

특히 등기부등본에 표시된 근저당권의 채권최고액과 실제 남아 있는 대출잔액은 서로 다를 수 있으므로 단순히 등기부상 채권최고액만 보고 계산해서는 안 됩니다.

금융기관 등을 통해 신청 시점의 실제 담보채무 잔액을 확인하여 재산가액에 반영해야 합니다.

담보대출은 개인회생으로 함께 탕감될까?

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부동산에 근저당권이 설정되어 있다면 일반적인 개인회생채권과 담보채권의 차이도 알아둘 필요가 있습니다.

저당권이나 근저당권 등 담보권을 가진 채권자는 개인회생절차와 별도로 담보권을 행사할 수 있습니다.

이를 개인회생에서 별제권이라고 합니다.

예를 들어 주택을 구입하면서 은행에서 담보대출을 받고 근저당권을 설정했다면 개인회생을 신청했다는 이유만으로 해당 근저당권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

따라서 자가를 유지하면서 개인회생을 진행하려는 경우에는 단순히 부동산의 청산가치만 확인할 것이 아니라 개인회생 변제금과 별도로 담보대출을 계속 상환할 수 있는지도 함께 검토해야 합니다.

특히 부동산의 순재산가치가 높으면 청산가치가 증가하여 개인회생 변제계획에 부담이 될 수 있으므로 신청 전에 전체적인 재산구조를 계산해보는 것이 중요합니다.

개인회생 부동산 시세는 어떤 자료로 확인할까?

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부동산은 예금처럼 특정 시점의 금액이 하나로 정해져 있지 않기 때문에 객관적인 자료를 활용하여 현재 가치를 확인해야 합니다.

실무에서 참고할 수 있는 대표적인 자료는 다음과 같습니다.

자료마다 평가 기준과 금액이 다를 수 있기 때문에 특정 자료에서 가장 낮은 금액이 나온다는 이유만으로 해당 금액을 임의로 선택하는 것은 주의해야 합니다.

법원에서 인정할 수 있는 객관성과 실제 부동산의 거래가치를 함께 고려하여 자료를 준비해야 합니다.

KB부동산 시세와 실거래가는 어떻게 확인할까?

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아파트 등 일정한 시세가 형성되어 있는 부동산이라면 KB부동산 시세를 참고할 수 있습니다.

같은 아파트라도 면적과 동·층·호수 등에 따라 가치에 차이가 발생할 수 있으므로 자신이 소유한 부동산과 동일하거나 유사한 조건을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서는 아파트뿐만 아니라 연립·다세대주택, 단독·다가구주택, 오피스텔, 토지 등 실제 거래된 가격을 확인할 수 있습니다.

특히 최근 거래사례가 충분한 부동산이라면 인근의 유사한 면적과 조건을 가진 부동산이 실제 얼마에 거래됐는지를 확인하는 자료로 활용할 수 있습니다.

다만 실거래가 역시 거래시점과 층수, 면적, 내부 상태 등에 따라 차이가 있을 수 있으므로 하나의 거래가격만으로 현재 시세를 단정하기보다는 여러 자료를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.

시세확인서나 감정평가서가 필요한 경우는?

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일반적인 시세자료만으로 부동산의 현재 가치를 정확하게 판단하기 어려운 경우도 있습니다.

예를 들어 최근 거래가 거의 없는 부동산이거나 일반적인 시세자료와 실제 거래 가능한 가격 사이에 상당한 차이가 있다면 시세확인서나 감정평가서 등 추가적인 자료를 제출하여 부동산의 실제 가치를 설명하는 방법을 검토할 수 있습니다.

다만 시세확인서나 감정평가서를 제출한다고 해서 해당 평가금액이 반드시 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

법원이나 채권자가 평가금액에 의문을 제기할 수 있고 다른 객관적인 자료와 비교했을 때 차이가 크다면 추가적인 소명을 요구받을 수도 있습니다.

따라서 청산가치를 낮추기 위한 목적으로 단순히 낮은 평가금액을 제시하기보다는 ​왜 해당 평가금액이 실제 부동산 가치에 가까운지를 객관적으로 설명할 수 있어야 합니다.

개인회생 부동산 시세 관련 Q&A

Q. 자가를 가지고 있으면 개인회생을 신청할 수 없나요?

A. 그렇지 않습니다.

부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 개인회생 신청이 불가능한 것은 아닙니다.

다만 부동산의 순재산가치가 청산가치에 반영될 수 있으므로 이를 충족할 수 있는 변제계획을 작성할 수 있는지 확인해야 합니다.

Q. 등기부에 적힌 근저당 채권최고액을 부동산 시세에서 빼면 되나요?

A. 채권최고액과 실제 담보채무 잔액은 다를 수 있습니다.

따라서 신청 당시 실제로 남아 있는 피담보채무액과 담보권의 내용을 확인하여 청산가치를 계산하는 것이 중요합니다.

Q. 배우자 명의의 집도 무조건 절반이 제 재산으로 잡히나요?

A. 배우자 명의 부동산의 50%를 일률적으로 채무자의 재산으로 반영한다고 볼 수는 없습니다.

실제 소유관계와 취득자금, 채무자의 기여 여부 등 구체적인 사정을 확인하여 판단할 필요가 있습니다.

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개인회생을 신청하면서 자가를 보유하고 있다면 신청 당시 객관적인 부동산 시세와 담보채무 등을 확인하여 순재산가치를 산정하고 이를 청산가치에 적절하게 반영하는 것이 중요합니다.

특히 근저당권이 설정되어 있다면 부동산 시세만 확인할 것이 아니라 실제 담보채무 잔액과 담보권의 내용까지 함께 살펴봐야 합니다.

또한 배우자 명의 또는 공동명의 부동산이 있는 경우에도 일률적인 비율을 적용하기보다는 실제 소유관계와 채무자의 지분 등을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

부산개인회생 법무법인 문정은 개인회생 신청 과정에서 부동산 시세와 담보채무, 보유 지분 등 채무자의 재산관계를 확인하여 청산가치와 변제계획에 미치는 영향을 함께 살펴보고 있습니다.

자가를 보유하고 있어 개인회생이 가능한지 고민하고 있거나 부동산 청산가치가 어느 정도로 반영될지 궁금하다면 신청 전 현재 부동산 시세와 담보채무부터 정확하게 확인해보시기 바랍니다.

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